Nem sempre a situação de fato de um imóvel reflete a sua situação legal perante o Cartório de Registro de Imóveis. Ocorre, por exemplo, de a área construída não estar averbada ou ser de tamanho diferente da constante na Matrícula do imóvel, ou mesmo de a área construída não mais existir de fato, mas constar como existente no RGI. Também acontece de diferir o tamanho ou o formato do terreno. 

Ainda existem casos cujo imóvel não possui título de propriedade ou sequer número de Matrícula, o que implica sua desvalorização perante o Mercado, porém não o impossibilita de ser avaliado.

As peculiaridades do imóvel constantes no Registro de Imóveis são muito importantes e, obviamente, exercem relevante influência nas conclusões do Avaliador, porém, não necessnecessariamente definem o seu valor de mercado, pois o que é o imóvel de fato deve ser considerado. 

Ao se deparar com essas situações o Avaliador deverá buscar entender as influências das circunstâncias em face do imóvel, e, conforme o caso, poderá considerá-lo como é de fato ou como esteja na Matrícula, todavia deverá explicar detalhadamente em seu parecer, ou laudo, qual a situação que resolveu considerar, se a de fato ou aquela constante no Registro de Imóveis, observando assim o que dispõe o Princípio da Transparência, um dos Princípios Gerais de Avaliação.