A certidão de Matrícula expedida pelo Registro de Imóveis é aquela na qual consta todo o histórico de um imóvel. Ela nos possibilita saber a situação do bem, suas características, inclusive quem é o seu proprietário, por isso uma certidão atualizada é fundamental para a segurança jurídica de uma transação que envolva a transferência da propriedade imobiliária.

Porém, em se tratando de uma avaliação mercadológica a situação é diferente. Nesse caso a certidão de Matrícula não necessariamente precisa ser recente, podendo até ser substituída por uma cópia da escritura, já que o escopo do trabalho é tão somente a constatação do valor de mercado do imóvel. De modo que, mesmo existindo algum gravame incidindo sobre o imóvel, como uma penhora ou hipoteca, por exemplo, não implicará forçosamente redução do seu valor, embora pudesse sim dificultar ou mesmo impedir a sua venda, se fosse o caso.

Mas, para que não haja qualquer duvida, é recomendável que o Avaliador faça constar expressamente em seu laudo ou parecer o que considerou para efeito do seu trabalho, conforme seja o caso:

a) Na hipótese de o imóvel avaliando se encontrar livre e desembaraço de ônus ou mesmo de o Avaliador desconhecer a eventual existência de algum, deve informar "que não realizou pesquisas para verificação de eventuais ônus incidentes sobre o imóvel e que, para efeito do seu trabalho, considera que o imóvel se encontra livre e desembaraço de qualquer ônus."

b) Na hipótese de o profissional ter ciência da existência de algum gravame, deve ressalvar no seu laudo ou parecer que, "embora incida ônus sobre o imóvel avaliando, para efeito desta avaliação considerou-se o imóvel como estando livre e desembaraçado."

É que mesmo ciente da existência de ônus não compete ao Avaliador adentrar nesse mérito, pois, para efeito de avaliação - unicamente para esse fim-, um imóvel que vale R$ 800.000,00 continua valendo esse mesmo valor ainda que sobre ele incida uma penhora de R$ 300.000,00, por exemplo.

Proceder assim pode até deixar um tanto confuso o Avaliador, principalmente em se tratando do Corretor de Imóveis, que no seu dia a dia trabalha intermediando a venda de Imóveis, mas o que compete ao Perito Avaliador é tão somente constatar o valor de mercado do imóvel e não a extensão das eventuais dívidas do seu proprietário, cujo mérito diz respeito ao devedor, ao credor e ao magistrado.

É que compete ao Perito Avaliador tão somente constatar o valor de mercado do imóvel e não analisar as eventuais dívidas do seu proprietário, cujo mérito diz respeito ao devedor, ao credor e ao magistrado.