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O IMÓVEL DE FATO E O QUE CONSTA NO REGISTRO DE IMÓVEIS: QUAL DOS DOIS CONSIDERAR NA AVALIAÇÃO?


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Comentários


  1. Fabio
    23/10/2017
    Responder

    Oportuno e objetivo post.

  2. Joao
    23/10/2017
    Responder

    Caro Colega Prof. Frederico Muito legais e oportunos seus posts. Obrigado pelos ensinamentos permanentes.

  3. O que consta do Registro Imobiliário e o que de fato for constatado pelo avaliador por ocasião da visita ao imóvel, é comum haver divergência. Seja ela por erro por ocasião do registro, o que de fato é incomum e não ser corriqueiro, ou seja por circunstância de utilização econômica útil do imóvel, por exemplo: mudança de atividade; desmatamento de parte de área de reserva natural excedente da legal no caso de propriedade rural; seja por alteração na estrutura na edificação etc... Estas divergências são naturais na constância do uso de qualquer imóvel em relação ao seu Registro, devido ao acomodamento do brasileiro em manter atualizado as informações de registro em relação ao estado físico de seus imóveis. Contudo, todas estas informações obrigatoriamente, devem serem perceptíveis por um bom avaliador. Tanto as informações do Registro imobiliário devem serem relatadas como constar, para caracterização do imóvel a ser avaliado; como também todas as informações físicas encontradas no imóvel, por ocasião da vistoria pelo avaliador, também devem serem mencionadas no PTAM, como foi visto e constatado. Tudo o que for constatado, SÃO INFORMAÇÕES, não somente no Registro ou em seu estado físico, mas também as influências regionais, locacionais, predominância de uso, costumes, tradição, posição solar das edificações, vias de acesso enfim, tudo o que causar influência positiva ou negativa ao avaliando, interferindo no valor ou não, constatada pelo avaliador é o que vale, para correlacionar o mesmo com os elementos amostrais da pesquisa de mercado à auferir valor econômico seguro e confiável. Este é o meu entendimento a respeito do assunto, espero ter contribuído e coloco à disposição sempre no intuito de somar conhecimentos.

  4. Obrigado, caro Fábio! Cordial abraço.

  5. Prezado João, obrigado! Cordial abraço.

  6. Caro Divino, é isso aí! Obrigado. Cordial abraço.

  7. Professor Frederico gostaria que o sr publicasse como avaliar postos de gasolina

  8. Caro Júlio, saudações! O valor de um posto de combustíveis engloba o valor do negócio propriamente dito e o valor do imóvel, caso ele seja proprio. A avaliação do imóvel nesse caso pode ocorrer pelo Método Comparativo ou pelo Método Evolutivo. A avaliação do negócio, por sua vez, deve ocorrer pelo Método Comparativo, tomando-se como base o valor médio que se paga por um posto em razão da quantidade de litros de combustível que ele vende mensalmente, o que se denomina de galonagem, que é medida em milhares de litros. Por exemplo, um posto que vende 400.000 litros de combustível por mês vale o dobro de um outro que vende 200.000 litros. Após a constatação de ambos os valores (do imóvel e do negócio), é só somarmos que constataremos o valor global do posto. Cordial abraço.

  9. Tadeu
    03/11/2017
    Responder

    Ótimo, entendi muito bem no curso de Avaliação de Imóveis ministrada pelo nosso mestre Frederico Mendonça.

  10. Grande abraço, estimado Tadeu!

  11. Mario
    06/11/2017
    Responder

    Bom dia Frederico, conforme a leitura do seu trabalho que soma muito em nosso conhecimento, agradeço desde já pelas suas colocações que são muito valiosas. Obrigada e um forte abraço.

  12. Obrigado também, caro Mário! Cordial abraço.

  13. Não concordo companheiro. POS O QUE IMPORTA DE FATO É O QUE FOI CONTRATADO PARA AVALIAR. O que é importante no Registro Imobiliário, se é registrado, a situação registral, o que de fato consta no registro, a tradição da cadeia de proprietário, os dados do imóvel para identificá-lo, a identificação do proprietário anterior e atual, as condições de sua aquisição, se existe ônus etc... todos esses dados não influirá no seu valor. Os dados do registro serve apenas para configurar o imóvel; sendo importantíssimo e essenciais para credibilidade e ainda a confiabilidade dos dados ali registrados. Devendo o avaliador relatar tudo o que for relevante, independentemente da finalidade, ou que seja avaliado no todo ou parte. Na vistoria o avaliador obrigatoriamente terá de transcrever tudo conforme foi visto por ele. Como foi visto fisicamente, ainda o seu entorno e a situação no ambiente mercadológico onde está inserido. Agora, nem sempre a avaliação ocorrerá sobre toda a edificação com seu respectivo terreno. Devendo trascrecer tudo, do registro e o que foi visto, relatando o que de fato e pra ser avaliado conforme foi contratado. Um Abraço.

  14. Obrigado pelo feedback, Matias! Cordial abraço.

  15. Obrigado pela sua contribuição, Matias!

  16. Obrigado, caro João! Cordial abraço.

  17. brunoas
    16/01/2019
    Responder

    Parabéns Professor Frederico por mais um excelente tema.

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